ก้าวแรกสู่การเป็นเจ้าของหอพักวิธีขออนุญาตก่อสร้างให้ถูกกฎหมาย พร้อมวางระบบบริหารตั้งแต่ต้น

การเป็นเจ้าของหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า คือเป้าหมายของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อย แต่ก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จและเริ่มมีรายได้จากผู้เช่า สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่การหาผู้รับเหมา หรือการวางแผนตกแต่งแต่คือการเริ่มต้นโครงการให้ ถูกต้องตามกฎหมาย หอพักหลายแห่งต้องเผชิญปัญหาย้อนหลัง ทั้งการถูกสั่งระงับก่อสร้าง การร้องเรียนจากชุมชน หรือไม่สามารถเปิดดำเนินการได้อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งมักเกิดจากการมองข้ามขั้นตอนการขออนุญาตตั้งแต่วันแรก จะพาเจ้าของหอพักมือใหม่ ทำความเข้าใจขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวมอย่างละเอียด พร้อมเชื่อมโยงไปสู่แนวคิดการวาง ระบบจัดการหอพัก และ โปรแกรมหอพัก เพื่อให้ธุรกิจเดินได้อย่างมั่นคงในระยะยาว

การเริ่มต้นเป็นเจ้าของหอพัก ต้องถูกต้องตั้งแต่กฎหมายอาคาร

ตามกฎหมายควบคุมอาคาร หอพักและอาคารให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยเข้าข่ายเป็น อาคารพักอาศัยรวม การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารจำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนเสมอไม่ว่าจะเป็น

• การสร้างอาคารใหม่
• การต่อเติมอาคารเดิม
• การเปลี่ยนบ้านพักอาศัยเป็นหอพัก

หากดำเนินการโดยไม่ขออนุญาต อาจมีโทษทั้งปรับ และสั่งระงับการใช้อาคาร ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจในระยะยาวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่ก่อสร้าง

หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่เจ้าของหอพักมักมองข้าม คือการตรวจสอบ ผังเมือง ที่ดินบางแปลงอาจอนุญาตให้สร้างบ้านพักอาศัย แต่ไม่อนุญาตให้สร้างอาคารพักอาศัยรวม หรือหอพักขนาดใหญ่หากไม่ตรวจสอบตั้งแต่ต้น แบบอาคารอาจไม่ผ่านตั้งแต่ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตนอกจากนี้ยังต้องพิจารณาข้อกำหนดด้าน

• ความสูงอาคาร
• ความหนาแน่นของพื้นที่
• ประเภทอาคารที่กฎหมายอนุญาต

รายละเอียดเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบและขนาดของหอพัก

ข้อกำหนดระยะร่นอาคารที่เจ้าของหอพักต้องรู้

หอพักมีข้อกำหนดด้าน ระยะร่นอาคาร ที่เข้มงวดกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไป เช่น ระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ระยะจากถนนสาธารณะ และความกว้างของถนนหน้าโครงการ

ข้อกำหนดเหล่านี้มีผลต่อ

• พื้นที่ใช้สอย
• จำนวนชั้น
• จำนวนห้องที่สามารถสร้างได้

การออกแบบที่ไม่สอดคล้องกับข้อกำหนด จะทำให้แบบไม่ผ่านและต้องแก้ไขซ้ำหลายครั้ง

ผู้ออกแบบอาคารต้องมีใบอนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย

การขออนุญาตก่อสร้างหอพัก ต้องใช้แบบแปลนที่ออกแบบและรับรองโดย สถาปนิกและวิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ ลายเซ็นของผู้ออกแบบเหล่านี้เป็นเอกสารสำคัญในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างและเป็นหลักฐานว่าการออกแบบเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย การวางรากฐานให้ถูกต้องตั้งแต่การออกแบบ

ไม่ต่างจากการเตรียม ระบบจัดการหอพัก ให้พร้อมตั้งแต่วันแรกของธุรกิจ

เอกสารขออนุญาตก่อสร้างหอพักที่ต้องเตรียมให้ครบ

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนตั้งแต่ต้น ช่วยลดเวลาในการพิจารณาและการแก้ไขแบบซ้ำเอกสารหลักที่ใช้ ได้แก่

• แบบคำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1)
• สำเนาโฉนดที่ดิน (ขนาดเท่าตัวจริง ทุกหน้า)
• แบบแปลนอาคาร (พิมพ์เขียว) ประกอบด้วย
  • แผนที่สังเขป
  • ผังบริเวณ
  • แปลนพื้นทุกชั้น
  • รูปด้าน รูปตัด
  • แบบโครงสร้าง
  • ระบบไฟฟ้า ประปา และบำบัดน้ำเสีย
• หนังสือรับรองจากสถาปนิกและวิศวกร
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเจ้าของโครงการ (กรณีนิติบุคคล ใช้หนังสือรับรองบริษัท)

การจัดการเอกสารอย่างเป็นระบบตั้งแต่ช่วงก่อสร้าง จะช่วยให้การต่อยอดไปสู่การใช้ โปรแกรมหอพักในขั้นตอนบริหารหลังเปิดดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่น

ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวม

เมื่อเอกสารครบถ้วน เจ้าของโครงการสามารถยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างได้ที่ สำนักงานเขต (กรุงเทพมหานคร) หรือ เทศบาล/อบต. ในพื้นที่หลังจากนั้น เจ้าหน้าที่จะ

• ตรวจสอบพื้นที่จริง
• พิจารณาแบบอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร
• ตรวจระบบความปลอดภัย เช่น บันไดหนีไฟ ที่จอดรถ และระบบบำบัดน้ำเสีย

หากทุกอย่างเป็นไปตามข้อกำหนดเจ้าของโครงการจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (อ.1)

ข้อควรระวังที่เจ้าของหอพักมักพลาด

หอพักบางโครงการต้องหยุดชะงัก เพราะมองข้ามข้อกำหนดสำคัญ เช่น กฎหมาย EIA หอพักที่มีมากกว่า 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4,000 ตารางเมตร ต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)ซึ่งใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูงจำนวนที่จอดรถไม่เพียงพอ กฎหมายกำหนดอัตราส่วนที่จอดรถต่อพื้นที่อาคาร หากไม่ครบ แบบจะไม่ผ่านทันทีการขุดดินและถมดิน หากมีการขุดหรือถมดินเกินเกณฑ์ ต้องขออนุญาตแยกต่างหากจากการขออนุญาตก่อสร้าง

จากการก่อสร้างสู่การบริหาร วางระบบจัดการหอพักตั้งแต่วันแรก

เมื่อหอพักก่อสร้างแล้วเสร็จ การบริหารจัดการคือความท้าทายระยะยาวของธุรกิจ การวาง ระบบจัดการหอพัก และเลือกใช้ โปรแกรมหอพัก ช่วยให้เจ้าของหอพักสามารถ

• จัดการข้อมูลผู้เช่าอย่างเป็นระบบ
• ดูแลสัญญาเช่าและเอกสารสำคัญ
• เก็บค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ได้อย่างถูกต้อง
• ลดงานซ้ำและความผิดพลาดในการบริหาร

การเตรียมระบบตั้งแต่ต้น ช่วยให้หอพักเติบโตได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน

กฎหมายและระบบ คือรากฐานของหอพักที่ยั่งยืน

การขออนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้องอาจใช้เวลาและมีขั้นตอนมาก แต่คือ “เกราะป้องกันความเสี่ยง” ที่ดีที่สุดของธุรกิจหอพักเมื่อโครงการเริ่มต้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และมีการวางระบบบริหารที่ดี หอพักจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจ และพร้อมเติบโตในระยะยาวเพราะหอพักที่ดี ไม่ได้เริ่มจากตึกที่สร้างเสร็จเพียงอย่างเดียว แต่เริ่มจากการวางระบบที่ถูกต้องตั้งแต่วันแรกของธุรกิจ