เศรษฐกิจ การเมืองไทย ทำตลาดอสังหาฯ ฝืดเคืองจริงหรือ?

วิเคราะห์สถานการณ์ปี 2025 พร้อมแนวโน้มการฟื้นตัวในอนาคต

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยสะท้อนสัญญาณ “ชะลอตัว” ที่ค่อนข้างชัดเจน ทั้งในด้านยอดขายที่อยู่อาศัย การลงทุนในโครงการใหม่ ไปจนถึงภาคธุรกิจปล่อยเช่าอย่างหอพัก อพาร์ทเมนท์ และคอนโดให้เช่า

หลายฝ่ายชี้ว่า “เศรษฐกิจไทยที่เปราะบาง” และ “ความไม่แน่นอนทางการเมือง” คือสองปัจจัยหลักที่กดดันภาคอสังหาฯ ให้ชะลอตัวลง

แต่คำถามสำคัญคือ ตลาดจะฟื้นได้เมื่อไหร่? และต้องใช้อะไรเป็นแรงขับเคลื่อน?

Horganice จะพาไปวิเคราะห์เจาะลึกว่าอะไรคือสาเหตุของความฝืดเคืองในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมมองไปข้างหน้าถึงโอกาสในการฟื้นตัวในระยะกลางถึงยาว

ปัจจัยเศรษฐกิจ เมื่อ “กำลังซื้อ” หดหายทั่วประเทศ

หนึ่งในปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวคือ ภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแรง ซึ่งสะท้อนออกมาในหลายมิติ ได้แก่:

1. หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า ณ ต้นปี 2025 หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับ เกิน 90% ของ GDP ซึ่งถือว่าเป็นระดับสูงอย่างต่อเนื่องจากช่วงโควิด-19 และยังไม่ฟื้นเต็มที่

คนไทยจำนวนมากต้องผ่อนรถ ผ่อนบ้าน และหนี้สินส่วนตัว จึงไม่มีศักยภาพในการ “ซื้อบ้านใหม่” หรือ “ลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า” มากเท่าที่เคย

2. ดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ที่ ระดับสูงกว่า 6% ทำให้ต้นทุนการกู้ซื้อบ้านหรือพัฒนาโครงการสูงขึ้น ส่งผลให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการชะลอการตัดสินใจลงทุน

3. ชาวต่างชาติยังไม่กลับมาเต็มที่

แม้รัฐบาลไทยจะเปิดนโยบายจูงใจนักลงทุนต่างชาติ เช่น การให้สิทธิซื้อที่ดิน หรือวีซ่าระยะยาว แต่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว โดยเฉพาะจีน ยังทำให้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติกลับเข้ามาไม่มากนัก ส่งผลต่อคอนโดมิเนียมและอสังหาฯ ระดับบนที่เคยพึ่งพาตลาดนี้

ปัจจัยการเมือง ความไม่ชัดเจนที่ฉุดความเชื่อมั่น

แม้ในปี 2025 จะไม่มีการเลือกตั้งใหญ่ แต่ ความไม่แน่นอนทางนโยบาย และปัญหาความขัดแย้งภายในรัฐบาล ทำให้เกิดความลังเลในภาคเอกชนและนักลงทุน

ปัญหาที่เกี่ยวโยงกับภาคอสังหาฯ ได้แก่:

• นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ไม่ต่อเนื่อง เช่น โครงการบ้านล้านหลัง โครงการบ้านเช่าราคาถูก ที่ยังไม่สามารถผลักดันได้จริง
• การแก้กฎหมายผังเมือง – ภาษีที่ดิน ที่ยังไม่ชัดเจน ทำให้ผู้พัฒนาโครงการชะลอการขออนุญาตก่อสร้าง
• โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ล่าช้า เช่น รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ถนนมอเตอร์เวย์ ทำให้พื้นที่รอบเมืองเติบโตช้ากว่าที่คาด
  

ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องการ “ความชัดเจน” ไม่ใช่แค่ “การประกาศ” เพื่อวางแผนพัฒนาโครงการและบริหารต้นทุนระยะยาว

อสังหาฯ ปล่อยเช่าก็ได้รับผลกระทบ

ไม่ใช่แค่ตลาดซื้อขายเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ตลาด อสังหาฯ ปล่อยเช่า เช่น หอพัก อพาร์ทเมนท์ และคอนโดให้เช่า ก็เผชิญความท้าทายเช่นกัน

ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น:

• ผู้เช่าเปลี่ยนพฤติกรรม หันไปเช่าในระยะสั้น/แชร์ห้อง ลดต้นทุน
• ค่าเช่าคงที่ แต่ต้นทุนสูงขึ้น เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ภาษีสิ่งปลูกสร้าง
• การแข่งขันสูงในพื้นที่เดิม ทำให้เจ้าของหอพักต้องหันมาลงทุนปรับปรุง หรือใช้เทคโนโลยีบริหารจัดการมากขึ้น เช่น ระบบจัดการหอพักออนไลน์ เพื่อควบคุมต้นทุน

มีสัญญาณฟื้นตัวหรือไม่?

แม้จะดูเหมือนท้าทาย แต่ตลาดอสังหาฯ ไทยยังมี “แสงสว่าง” ในระยะกลางถึงยาว จากปัจจัยสนับสนุนต่อไปนี้:

1. การลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน

รัฐบาลยังคงเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้า มอเตอร์เวย์ และโครงการ EEC ซึ่งจะกระตุ้นการเติบโตของอสังหาฯ รอบเมือง เช่น สมุทรปราการ ปทุมธานี ชลบุรี

2. กลุ่มผู้เช่าต่างชาติเพิ่มขึ้น

แรงงานต่างชาติ นักศึกษาต่างชาติ และกลุ่ม Digital Nomad เริ่มกลับเข้ามาในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ทำให้ตลาดปล่อยเช่ามีแนวโน้มฟื้นตัว

3. คนรุ่นใหม่ยังต้องการที่อยู่อาศัย

แม้กำลังซื้อจะลดลง แต่กลุ่ม Gen Z และ Millennials ยังคงมีความต้องการเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเน้นราคาย่อมเยาและการบริหารที่มีคุณภาพ

เจ้าของอสังหาฯ ต้องปรับตัวยังไงในภาวะเศรษฐกิจฝืด?

แทนที่จะหยุดนิ่ง เจ้าของหอพักหรืออสังหาฯ ควร ปรับแนวคิดและกลยุทธ์ เพื่อลดผลกระทบจากภาวะฝืดเคือง ได้แก่:

• ลงทุนใน ระบบหลังบ้าน เช่น โปรแกรมบริหารหอพัก เพื่อลดความผิดพลาดและควบคุมต้นทุน
• รีโนเวทห้องให้ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ เช่น ติด WiFi เฟอร์ครบ
• ปรับกลยุทธ์ราคา หรือมีโปรโมชัน เช่น จ่ายล่วงหน้า 6 เดือนฟรี 1 เดือน
• ขยายช่องทางหาผู้เช่า เช่น ผ่านเว็บไซต์ แอปฯ หรือโซเชียลมีเดีย

ปีแห่ง “การปรับตัว” ไม่ใช่แค่รอการฟื้นตัว

แม้ปี 2025 จะไม่ใช่ปีทองของอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ใช่ปีที่ทุกอย่างต้องหยุดนิ่ง

ในภาวะที่เศรษฐกิจยังเปราะบาง และการเมืองยังไม่มีเสถียรภาพชัดเจน การรอความช่วยเหลือจากนโยบายภาครัฐเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอ ผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯ ต้อง ลงทุนในประสิทธิภาพ และหาทางรอดด้วยตัวเอง

การใช้ เทคโนโลยีและข้อมูล เช่น ระบบจัดการหอพัก ระบบ CRM สำหรับอสังหาฯ หรือการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้เช่า จะช่วยให้คุณ “อยู่รอด” และ “พร้อม” เมื่อคลื่นการฟื้นตัวมาถึงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า