ปัจจัยลบ 2025 กำลังซื้อเปราะบาง ตลาดอสังหาฯ ดิ่ง

ปี 2025 อาจไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของหอพัก หรือผู้ลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากปัจจัยลบทั้งในประเทศและต่างประเทศกำลังกดดันตลาดอย่างรุนแรง โดยเฉพาะภาวะกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปราะบางลงเรื่อย ๆ

บทความนี้จะพาไปเจาะลึกปัจจัยลบสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว พร้อมแนะนำแนวทางปรับกลยุทธ์สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า เพื่อรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้น

1. กำลังซื้อเปราะบาง จากเศรษฐกิจชะลอตัว

หนึ่งในปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ดิ่งลง คือ ภาวะเศรษฐกิจที่โตช้ากว่าที่คาดการณ์ อัตราการจ้างงานและรายได้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นอย่างจำกัด ในขณะที่ค่าครองชีพสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง

• ผู้เช่าเลือกหาที่พักราคาย่อมเยามากขึ้น
• ผู้ซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจ เพราะกังวลเรื่องภาระหนี้
• ตลาดหอพักและคอนโดปล่อยเช่าได้รับผลกระทบ เพราะผู้เช่าอาจย้ายไปทำเลที่ค่าเช่าถูกกว่า

2. ดอกเบี้ยขาขึ้น กดดันต้นทุนทางการเงิน

ตลอดปี 2024 ที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับขึ้นต่อเนื่องในต้นปี 2025 ซึ่งทำให้ผู้กู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

• ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องรับต้นทุนการเงินเพิ่ม
• นักลงทุนปล่อยเช่าเจอปัญหากระแสเงินสดตึงตัว
• ตลาดอสังหาฯระดับกลาง – บน ถูกกระทบหนักเพราะลูกค้ากลุ่มนี้อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย

3. หนี้ครัวเรือนระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ข้อมูลจากหลายสำนักวิจัยระบุว่า หนี้ครัวเรือนไทยแตะเกือบ 90% ของ GDP ซึ่งเป็นระดับที่น่ากังวล เนื่องจากทำให้กำลังซื้อและความสามารถในการกู้สินเชื่อลดลง ผู้คนจำนวนมากต้องใช้รายได้ไปกับการชำระหนี้เดิมแทนที่จะใช้ซื้อบ้านหรือเช่าที่พักใหม่

ในมุมของ เจ้าของหอพัก ปัญหานี้ทำให้ต้องระวังการคัดกรองผู้เช่า เพราะความเสี่ยงในการผิดนัดชำระค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น

4. ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบายรัฐ

นโยบายด้านภาษีที่อยู่อาศัย การปรับโซนผังเมือง หรือมาตรการภาษีที่เกี่ยวกับอสังหาฯ อาจส่งผลโดยตรงต่อตลาด เช่น

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปรับขึ้น
• การควบคุมการก่อสร้างในบางพื้นที่
• มาตรการ LTV (Loan – to – Value) ที่เข้มงวดขึ้น
  สิ่งเหล่านี้ทำให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้เช่ารู้สึกไม่มั่นใจ ส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนหรือเช่ามีความล่าช้า

5. ปัจจัยต่างประเทศและเศรษฐกิจโลก

ความผันผวนจากเศรษฐกิจโลก เช่น ภาวะเศรษฐกิจจีนชะลอตัว ค่าเงินผันผวน และความขัดแย้งระหว่างประเทศ ล้วนมีผลต่อตลาดอสังหาฯ ของไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ที่พึ่งพาลูกค้าต่างชาติ เช่น คอนโดในเมืองท่องเที่ยว และโครงการเช่าระยะยาว

6. ผลกระทบต่อธุรกิจ ตลาดอสังหาฯ ปล่อยเช่า

เจ้าของหอพักและผู้ลงทุนปล่อยเช่าได้รับผลกระทบหลายด้าน ได้แก่

• อัตราการเช่าลดลง เพราะผู้เช่าเลือกย้ายไปทำเลที่ถูกกว่า
• ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษายังสูงขึ้น แต่รายได้ลดลง
• การแข่งขันในตลาดสูงขึ้น เพราะผู้ปล่อยเช่าต้องลดราคาหรือเพิ่มโปรโมชั่น

7. กลยุทธ์รับมือสำหรับเจ้าของหอพักและผู้ลงทุน

7.1 ปรับราคาและแพ็กเกจเช่าให้ยืดหยุ่น

• เสนอโปรโมชั่น เช่น ลดค่าเช่าเดือนแรก
• ให้เลือกสัญญาระยะสั้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่
• เพิ่มบริการฟรี เช่น อินเทอร์เน็ตหรือทำความสะอาด

7.2 เพิ่มความคุ้มค่าแทนการลดราคาอย่างเดียว

• ปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้เช่า
• ใช้ระบบ บริหารหอพักออนไลน์ เช่น Horganice เพื่อเพิ่มความสะดวกและลดข้อผิดพลาดในการจัดการ

7.3 บริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

• ใช้เทคโนโลยีเพื่อลดค่าใช้จ่าย เช่น ระบบคิดค่าน้ำค่าไฟอัตโนมัติ
• ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น และวางแผนซ่อมบำรุงล่วงหน้า

7.4 ทำการตลาดเชิงรุกในกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ

• โฆษณาผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ที่ผู้เช่าใช้บ่อย
• สร้างคอนเทนต์ให้ความรู้เกี่ยวกับการเลือกที่พัก เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ

ปี 2025 ถือได้ว่าเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญความท้าทายหลายด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนทางการเมือง การปรับตัวอย่างรวดเร็วและใช้เทคโนโลยีเข้าช่วยจัดการธุรกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและรักษารายได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงสำหรับเจ้าของหอพัก การนำระบบอย่าง Horganice มาใช้ จะช่วยลดภาระงาน เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างความพึงพอใจให้ผู้เช่า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาธุรกิจให้มั่นคงในยุคที่ตลาดผันผวน