แนวโน้มปี 2027 วิธีคัดผู้เช่าเพื่อลดปัญหาข้อพิพาทในหอพัก

เมื่อเข้าสู่ปี 2027 ตลาดหอพักและอพาร์ตเมนต์ในไทยมีแนวโน้มแข่งขันสูงขึ้น ไม่ใช่แค่ในด้านราคา แต่ในด้านคุณภาพผู้เช่าและการลดความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง แนวโน้มสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องจับตาคือ “จำนวนข้อพิพาทระหว่างผู้เช่า–ผู้ให้เช่า” ที่มีโอกาสเพิ่มขึ้น จากปัจจัยหลายด้าน เช่น ความตระหนักเรื่องสิทธิผู้บริโภคที่สูงขึ้น การเข้มงวดของกฎหมาย ความโปร่งใสเรื่องค่าใช้จ่าย และสภาพเศรษฐกิจที่ทำให้บางกลุ่มมีความเสี่ยงค้างค่าเช่าสูงขึ้น

ข้อมูลจาก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ระบุว่า ข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย เช่น ค้างค่าเช่า ความเสียหายภายในห้อง และปัญหาการคืนเงินประกัน เป็น “หนึ่งในหมวดร้องเรียนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง” สะท้อนว่าผู้บริโภคเริ่มรู้เท่าทันสิทธิทางกฎหมายมากขึ้น ขณะเดียวกัน เจ้าของหอพักจำนวนมากยังคงใช้วิธีรับผู้เช่าแบบเดิม ๆ ที่ไม่ได้ตรวจสอบข้อมูลหรือประวัติ ทำให้เสี่ยงต่อความเสียหายภายหลังโดยไม่จำเป็น

ผู้เช่าที่ดี แนวโน้มปี 2027 บังคับให้เจ้าของต้องคัดกรองเข้มกว่าเดิม

ประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ย่อย (หอพัก–อพาร์ตเมนต์) ให้ความเห็นตรงกันคือ “ผู้เช่าเจ้าปัญหา” เป็นความเสี่ยงที่สูงกว่าเดิมในปี 2027 ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ทำให้บางกลุ่มมีแนวโน้มค้างค่าเช่าเพิ่มขึ้น หรือพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้เช่ารุ่นใหม่ที่มีความคาดหวังสูงขึ้นในเรื่องสิทธิ ความเป็นส่วนตัว และความโปร่งใส

งานวิจัยจาก กรมพัฒนาธุรกิจการค้า พบว่า เจ้าของที่พักที่มีการคัดกรองผู้เช่าเป็นระบบ เช่น การตรวจเอกสาร การตรวจประวัติการเช่า หรือการสัมภาษณ์ก่อนเข้าพัก มี “อัตราข้อพิพาทลดลงเฉลี่ยกว่า 35%” เมื่อเทียบกับกลุ่มที่รับผู้เช่าแบบไม่ตรวจสอบ

1. ตรวจเอกสารตัวตนและข้อมูลพื้นฐาน ป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

เอกสารพื้นฐาน เช่น บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน หรือ Work Permit (กรณีชาวต่างชาติ) เป็นขั้นตอนพื้นฐานที่หลายหอพักละเลย แต่เป็นเครื่องมือสำคัญหากเกิดกรณีค้างค่าเช่าหรือทำห้องเสียหาย

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569–571 ระบุชัดว่า ผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าและดูแลทรัพย์สินตามสัญญา หากไม่มีข้อมูลตัวตน การดำเนินคดีหรือเรียกค่าเสียหายแทบเป็นไปไม่ได้ การขอข้อมูลสำคัญตั้งแต่ต้นจึงช่วยประหยัดเวลามหาศาลในอนาคต

สิ่งที่ควรขอประกอบด้วย

• บัตรประชาชน หรือหนังสือเดินทาง
• เบอร์ติดต่อสำรอง
• ที่อยู่ปัจจุบัน
• รายได้หรือสถานะงาน (ช่วยประเมินความเสี่ยง)

2. ตรวจประวัติผู้เช่าเดิม (เมื่อผู้เช่ายินยอม) เป็นเกราะป้องกันชั้นแรกของเจ้าของหอพัก

ในหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์และญี่ปุ่น การตรวจประวัติผู้เช่าถือเป็นมาตรฐาน แต่ในไทยเริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นในปี 2025–2027 โดยเฉพาะหอพักที่เคยปัญหาค้างค่าเช่าหรือผู้เช่าทำห้องเสียหายการสอบถามผู้ให้เช่าเดิม เช่น

• จ่ายค่าเช่าตรงเวลาหรือไม่
• เคยสร้างความเดือดร้อนหรือไม่
• ห้องเสียหายหนักไหม

เป็นข้อมูลที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ชัดเจน และไม่ละเมิด PDPA หากได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตามหลัก Contractual Necessity

3. สังเกตพฤติกรรมผู้เช่าตั้งแต่วันแรก สัญญาณเตือนที่เจ้าของหอไม่ควรมองข้าม

ผู้เช่าบางรายอาจไม่ได้มีปัญหาเรื่องเอกสารหรือรายได้ แต่มีพฤติกรรมที่บ่งบอกถึงความเสี่ยงในอนาคต เช่น

• ไม่ยอมอ่านสัญญา หรือปฏิเสธเงื่อนไขพื้นฐาน
• ต่อรองผิดปกติ เช่น ขอไม่วางเงินประกัน
• หลีกเลี่ยงตอบคำถาม
• มีพฤติกรรมก้าวร้าว

เจ้าของหอจำนวนมากให้ความเห็นว่า ผู้เช่าที่มีท่าทีเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มีโอกาสเกิดข้อพิพาทสูงกว่าปกติ

4. สัญญาเช่าที่ชัดเจน เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือคัดกรองผู้เช่าโดยไม่ตั้งใจ

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดให้สัญญาเช่าต้องเป็นธรรมและไม่เอาเปรียบผู้เช่า ซึ่งสัญญาที่ดีนอกจากจะปกป้องเจ้าของแล้ว ยังทำหน้าที่ “คัดผู้เช่าอัตโนมัติ”ผู้เช่าที่ตั้งใจทำผิดมักเลี่ยงสัญญาที่ระบุชัด เช่น

• วิธีรับมือความเสียหายในห้อง
• ขั้นตอนย้ายออก
• การเข้าห้องของผู้ให้เช่า
• ค่าปรับและเงื่อนไขการใช้พื้นที่

พฤติกรรมนี้ทำให้เจ้าของสามารถคัดกรองตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

5. คัดกรองอย่างเป็นธรรม ไม่เลือกปฏิบัติ ข้อควรระวังภายใต้ PDPA และกฎหมายผู้บริโภค

แม้เจ้าของจะคัดผู้เช่าได้ แต่ต้องไม่เลือกปฏิบัติ เช่น จากเชื้อชาติ ศาสนา หรือเพศสภาพ ซึ่งอาจเข้าข่ายผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและ PDPA แต่สามารถกำหนดเกณฑ์ “ด้านพฤติกรรมและความสามารถในการชำระเงิน” ได้ เช่น

• รายได้ขั้นต่ำ
• จำนวนผู้อาศัยเหมาะสมกับพื้นที่
• ห้ามเลี้ยงสัตว์
• ห้ามใช้เสียงดังหลังเวลา 22:00 น.

ปี 2027 การคัดผู้เช่าไม่ใช่แค่ขั้นตอน แต่คือกลยุทธ์ป้องกันความเสี่ยง

เมื่อผู้เช่ารู้สิทธิของตนมากขึ้น ขณะที่ข้อพิพาทเรื่องมัดจำ–ความเสียหาย–ค่าเช่าเพิ่มสูงตามข้อมูลของ สคบ. เจ้าของหอพักจำเป็นต้องยกระดับการคัดกรองผู้เช่าให้รอบคอบกว่าเดิม ไม่ใช่เพียงเพื่อป้องกันปัญหา แต่เพื่อรักษาเสถียรภาพของธุรกิจในระยะยาว การตรวจเอกสาร, ตรวจประวัติ, ประเมินพฤติกรรม และทำสัญญาที่ชัดเจน คือเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงได้จริงในปี 2027

อ้างอิง :

https://www.ocpb.go.th/ewt_dl_link.php?nid=10788
(ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 – ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย)

https://www.krisdika.go.th/laws/
(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวดเช่า)

https://www.pdpc.go.th/article/complying-with-pdpa
(PDPA Thailand – หลัก Contractual Necessity)

ทดลองใช้ฟรี
เพื่อการบริหารหอพักแบบมืออาชีพ เป็นเสือนอนกินระยะยาว