ภาษีบุคคลธรรมดา สำหรับธุรกิจอสังหาฯ ปล่อยเช่า 2564
มีหลายคนที่ซื้อคอนโด ซื้ออพาร์ทเม้นท์เอาไว้เพื่อปล่อยให้เช่า วาดฝันว่าจะมีรายได้เข้ามาทุกๆ เดือนโดยที่คอนโด อพาร์ทเม้นท์ นั้นๆ ยังเป็นทรัพย์สินของตนเองอยู่ แต่ก่อนที่จะคิดไปถึงขั้นนั้น ให้มองถึงความเป็นจริงก่อน อย่าลืมนึกถึงรายจ่ายอื่นๆ ที่ต้องมาหักลบกับรายได้ด้วย โดยเฉพาะเรื่องของภาษีหอพัก ที่จำเป็นต้องจ่ายให้ถูกต้องตามกฎหมาย
ถึงแม้ว่าจะเป็นห้องที่คุณแค่ซื้อเก็บไว้แค่ห้องเดียว ไม่ได้ทำเป็นธุรกิจ แต่ถ้าปล่อยเช่าแล้วเกิดเป็น “รายรับ” ก็ต้องเสียภาษีหอพัก
เจ้าของคอนโด อพาร์ทเม้นท์ หอพักที่ปล่อยเช่า จะเสียภาษีหลัก 2 ประเภท คือ
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เป็นภาษีเงินได้ที่เกิดจากการให้เช่าทรัพย์สิน ซึ่งถือเป็นภาษีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน หรือประโยชน์อย่างอื่น ที่ได้เนื่องจาก การให้เช่าทรัพย์สิน การผิดสัญญาเช่าซื้อทรัพย์สิน หรือการผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อนซึ่งผู้ขายได้รับคืนทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโดยไม่ต้องคืนเงินหรือประโยชน์ที่ได้รับไว้แล้ว เมื่อมีรายได้เหล่านี้เข้ามาผู้มีเงินได้ต้องนำไปรวมกับเงินได้อื่นๆ (ถ้ามี) และนำไปยื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ภาษีช่วงกลางปี (มกราคม-มิถุนายน) ซึ่งเรียกว่า ภ.ง.ด.94 ชำระภายในเดือนกันยายน และยื่นภาษีสิ้นปีหรือแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีต่อไป
วิธีการคำนวณแบ่งเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่
- วิธีเงินได้สุทธิ
จะคำนวณจากเงินทั้งหมดที่ได้รับ ประกอบด้วย รายได้ค่าเช่ารวมค่าเฟอร์นิเจอร์ นำมาหักลบกับค่าใช้จ่าย และค่าลดหย่อนต่างๆ
อัตราภาษี x (รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน)
การปล่อยเช่าคอนโดในปัจจุบันสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาในอัตรา 30% สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่าย 30% ของยอดรายได้ และ การหักค่าใช้จ่ายตามจริงและสมควร สำหรับผู้ที่เตรียมเอกสารไว้เรียบร้อยและประเมินค่าใช้จ่ายของตัวเองไว้ว่าน่าจะสูงกว่า 30% ของรายได้ โดยวิธีนี้สามารถนำภาษีโรงเรือนมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้
- วิธีเงินได้พึงประเมิน
แต่ถ้าหากรายได้อื่นๆ รวมกับรายได้จากการปล่อยเช่า มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี สามารถใช้วิธีเงินได้พึงประเมิน โดยคำนวณดังนี้
รายได้ค่าเช่าทั้งหมด x 0.5%
ภาษีโรงเรือน
กฎหมายกำหนดไว้ว่า ผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีในอัตรา ร้อยละ 12.5 ต่อปีจากรายได้ แต่ถ้าอยากให้ภาษีโรงเรือนลดลง ผู้ปล่อยเช่าสามารถแยกระหว่างค่าเช่าและค่าเฟอร์นิเจอร์ตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าเท่านั้น แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ปล่อยเช่ามักผลักภาระภาษีในส่วนนี้ให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่คุยกันไว้
นอกจากนี้ ผู้ปล่อยเช่าจะสามารถขอผ่อนชำระค่าภาษีแบ่งเป็น 3 งวดได้ โดยสามารถยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บภาษีภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน ในกรณีที่วงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่ 9,000 บาทขึ้นไป
ลองคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมถึงภาษีหอพักให้ดีเสียก่อนที่จะตัดสินใจปล่อยเช่า เพราะบางทีอาจจะได้ไม่คุ้มเสียเอาก็ได้
